Primero: ¿es del vecino, del edificio o tuyo?
Antes de reclamar, mirá dónde está la mancha y en qué momento crece, porque eso suele decir de qué caño sale. Una humedad en el techo del baño justo debajo de la ducha de arriba no se comporta igual que una que avanza por la pared del ducto o que aparece en el último piso después de cada tormenta.
| Lo que ves | De dónde suele venir | Quién paga, en principio |
|---|---|---|
| La mancha moja más cuando arriba se bañan o tiran la cadena | Desagüe de la ducha, del inodoro o de la pileta del vecino | El dueño del apartamento de arriba |
| Mojado parejo, de día y de noche, aunque arriba no haya nadie | Caño de agua con presión: el del vecino o un montante | Depende del caño: hay que ubicarlo |
| La misma mancha en varios pisos, sobre la misma vertical | Montante o bajada general del edificio | El consorcio, por gastos comunes |
| Último piso, empeora con lluvia | Azotea o sus desagües | El consorcio |
| Mancha al lado de tu propia ducha o bajo tu pileta | Tu instalación | Vos |
Una prueba casera ayuda bastante. Pedile al vecino que cierre la llave de paso de su apartamento durante unas horas y marcá con lápiz el borde de la mancha. Cuando la humedad deja de avanzar con su llave cerrada, el problema está en un caño de agua de su unidad. Cuando sigue igual, apuntá a un desagüe o a algo común.
Quién paga según la ley
Para la Ley 10.751, la azotea, la obra gruesa de pisos y cielorrasos y las instalaciones generales de agua y alcantarillado son bienes comunes del edificio (artículo 3). Su reparación se reparte entre los propietarios en proporción al valor de cada unidad (artículo 5), o sea que entra en los gastos comunes.
Lo que está adentro de cada apartamento corre por cuenta de su dueño (artículo 6). El artículo 25, numeral 3, va un paso más allá: quien no repara su unidad responde por los daños y perjuicios que le cause a los demás.
La ley no dice en qué centímetro termina el caño común y empieza el propio. Por costumbre, la frontera es la llave de paso de cada unidad: del montante hacia esa llave, común; de la llave hacia adentro, del apartamento. Tomalo como orientación, porque no encontramos fallos uruguayos que lo fijen. En una discusión pesa más un informe técnico que diga de dónde sale el agua que cualquier opinión.
Pasos: hablar, administración, constancia, intimación
Seguir este orden evita peleas y deja todo documentado por si después hay que reclamar.
- Hablá con el vecino de arriba en persona. Mostrale la mancha, pedile que revise los flexibles y los sifones, y también la base del inodoro, y que haga la prueba de cerrar su llave.
- Escribile a la administración del edificio por mail, aunque ya hayas hablado. Cuando el origen puede ser un montante o la azotea, el que tiene que mover el arreglo es el consorcio.
- Juntá constancia: fotos con fecha cada pocos días, la mancha marcada con lápiz, los mensajes de WhatsApp con el vecino y el mail a la administración.
- Pedí un informe técnico del origen, por escrito, con la causa y el caño que pierde.
- Pasado un plazo razonable sin respuesta, mandá una intimación formal por un medio que deje constancia de la fecha de entrega. Para ese paso y lo que venga después, hablá con un abogado.
Seguro de hogar: qué preguntar
Revisá tu póliza o preguntá a tu aseguradora antes de pintar o tirar nada, porque cada contrato trata el agua a su manera. No esperes que te cubra el seguro del edificio: el único que la Ley 10.751 hace obligatorio es el de incendio (artículo 20).
Llevá estas preguntas escritas cuando llames:
- ¿La póliza cubre daños por agua que viene de otra unidad o de un caño común?
- ¿Mandan un inspector antes de reparar, o alcanza con fotos y presupuesto?
- ¿Piden un informe técnico que diga la causa?
- ¿Hay deducible y qué plazo tengo para hacer la denuncia?
Cómo confirmamos el origen sin romper
Vamos a los dos apartamentos, el tuyo y el de arriba, y probamos por partes. Cerramos llaves de a una y miramos si la mancha deja de crecer, cargamos la ducha o la pileta de arriba para ver si moja cuando corre el desagüe, y revisamos el medidor de la unidad con todo cerrado. Cuando la pérdida está dentro de un muro o bajo un contrapiso, usamos los métodos de detección de pérdidas de agua sin romper y marcamos el punto antes de picar.
La visita sale $ 900 a 1.800. La detección con equipo se cotiza después de ver el lugar. Te dejamos por escrito qué caño pierde y de qué lado de la llave está, que es lo que te pide la administración o la aseguradora.
En los edificios en altura de Pocitos y de otros barrios de Montevideo, con montantes de varias décadas, la duda entre caño común y propio aparece seguido. Mandanos fotos de la mancha desde el formulario de presupuesto y te decimos por dónde empezar.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la humedad que viene del vecino de arriba?
Depende del caño que pierde. Un montante, una bajada general o la azotea son bienes comunes por el artículo 3 de la Ley 10.751, y el arreglo se paga con los gastos comunes. Un flexible, un sifón o la cañería que está después de la llave del vecino son de él, y paga él.
¿Qué hago si el vecino no arregla la pérdida?
Avisá por escrito a la administración y juntá fotos fechadas de cómo avanza la mancha. El artículo 25 de la ley de propiedad horizontal dice que el propietario que no repara su unidad responde por los daños que causa. Con eso y un informe técnico, el siguiente paso es una intimación formal con asesoramiento de un abogado.
¿El seguro cubre los daños por agua?
No hay una respuesta única: depende de lo que diga tu póliza. Llamá a tu aseguradora antes de arreglar, preguntá qué piden y guardá todo. El seguro que la ley exige al edificio es contra incendio, no por agua.
¿Cómo pruebo que la humedad viene de arriba?
Con un informe técnico que identifique el caño que pierde, más fotos con fecha. La prueba de cerrar la llave del vecino es un buen indicio, pero escrita por un sanitario pesa más ante la administración.
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